Անշարժ գույքի շուկան, ուշ թե շուտ, պայթելու է. բնակարանների առք ու վաճառքը նվազել է. ինչո՞վ է դա պայմանավորված և ի՞նչ սպասել

Անշարժ գույքի ամսական միջին գնաճը հասնում է գրեթե 1 տոկոսի։ Դրան զուգահեռ՝ անշարժ գույքի առք ու վաճառքը նախորդ տարվա համեմատ՝ կրճատվել է ավելի քան 13 տոկոսով։

Ամենամեծ անկումը գրանցվել է բնակարանային շուկայում։ Ապրիլին 38 տոկոսով քիչ բնակարան է վաճառվել, քան՝ նախորդ տարի, 17 տոկոսով քիչ՝ քան նախորդ ամիս։

Երևանում բնակարանների վաճառքը նախորդ տարվա համեմատ՝ կրճատվել է ավելի քան 44 տոկոսով։

Անշարժ գույքի գործակալ Արայիկ Բալաբեկյանն Aysor.am-ի հետ զրույցում նշեց, որ դժվար կլինի ասել, թե Երևանի որ վարչական շրջաններում են ավելի շատ ցանկանում բնակարան ձեռք բերել.«Ամեն վարչական շրջան ունի իր գնորդը։ Այստեղ կարևոր է, թե մարդն ինչի համար է այդ անշարժ գույքը ձեռք բերում՝ ապրելու համար, վարձով տալու, թե բիզնես նկատառումներից ելնելով։ Կարող եմ ասել, որ քաղաքացիներն ավելի շատ նախընտրում են նորակառույց շենքերում բնակարան ձեռք բերել»։

Ինչ վերաբերում է բնակարանների գներին՝ Բալաբեկյանը նշեց, որ նվազում չի նկատվում.«Մի փոքր նվազում նկատվում է, դա էլ պայմանավորված է բնակարանների առուք ու վաճառքի սակավությամբ։ Անցած տարվա համեմատ՝ առք ու վաճառքը քիչ է։ Գնորդի պակաս կա։ Գնորդն ուզում է այնպիսի գներով անշարժ գույք, որը շուկայում չկա։ Հունվարից հետո բնակարանների պահանջարկն իջել է։

Նշեմ, որ պահանջարկն ակտիվացել էր  դոլարի կուրսի տատանումների և ռուս-ուկրաինական պատերազմի ժամանակ։ Մարդիկ սկսեցին բնակարան ձեռք բերել՝ վարձով տալու համար։ Այդ ժամանակ ինչ-որ աբսուրդ գներով սկսեցին  վաճառվել  բնակարանները, որին մենք էլ համաձայն չէինք, բայց ոչինչ չկարողացանք անել»։

Տնտեսագետ Սուրեն Պարսյանն Aysor.am-ի հետ զրույցում ասաց, որ պաշտոնական վիճակագրությամբ՝ այս տարվա ապրիլին, անցած տարվա ապրիլի նկատմամբ, անշարժ գույքի վաճառքի ծավալները նվազել է 30 տոկոսով, իսկ ապրիլին, մարտի համեմատ՝ 17 տոկոսով.«Սա խոսում է նրա մասին, որ շուկայում, պայմանավորված անշարժ գույքի բարձր գնաճով, նվազել է պահանջարկը։ Պահանջարկի վրա ազդել են նաև այլ գործոններ, մասնավորապես, որոշակի սահմանափակումներ կան եկամտահարկից օգտվելու մասով, և 2025 թվականին Երևանում, առհասարակ, դադարելու է եկամտահարկի վերադարձը։ Այս պահին այն դադարեցված է Արաբկիրում և Կենտրոնում, իսկ 2025 թվականին ամբողջ Երևանում կդադարեցվի։ Անշարժ գույքի վաճառքի վրա նաև ազդել է անցած տարվա վարձակալության աճը, որը պայմանավորված էր ռուսներով, և մարդիկ անշարժ գույքը դիտարկեցին որպես փող աշխատելու միջոց. գնում էին և վարձով տալիս։ Հիմա այդ վարձավճարների գները ևս նվազել են, վարձով տների պահանջարկը նվազել է շուկայում։ Դա ևս մեծ ազդեցություն է թողել շուկայի վրա։ Այսինքն՝ մենք շուկայում ունենք բնակարանների պահանջարկի նվազում, որը պայմանավորված է բարձր գներով, վարձակալների թվի կրճատմամբ»։

Պարսյանն ավելացրեց, որ անշարժ գույքի բարձր գներն էլ իրենց հերթին մի քանի հանգամանքով են պայմանավորված, որնցից մեկն էլ շինանյութի գների բարձրացումն է.«Անցած տարի, օգտվելով իրավիճակից, բիզնեսով զբաղվողները, կառուցապատողները գները պարբերաբար  բարձրացրեցին։ ԿԲ-ն դրա մասին բարձրաձայնեց, որ 25 տոկոս սպեկուլյատիվ գնաճ կա։ Այսինքն՝ կառուցապատողներն անցած տարի օգտվել են առիթից և 25 տոկոս ավելի գին են դրել և նրանք բավականին գերշահութներ են ստացել անցած տարվա ընթացքում։ Հիմա բնակչության մոտ սպասողական վիճակ է՝ գների իջեցման մասով։ Մյուս կողմից էլ գնողունակ պահանջարկն է նվազել, այսինքն՝ ՀՀ-ում այդքան մարդ չկա, որ ի վիճակի լինի հիփոթեք փակել և զուգահեռ ապրել։ Անշարժ գույքի գործարքների թվի անկումը կշարունակվի, մի քանի ամիս այդ անկումը պահպանվելու դեպքում նաև իր ազդեցությունը կթողնի գների վրա»։

Իսկ ահա անշարժ գույքի գների նվազումը, ըստ տնտեսագետի, կարող է լուրջ խնդիրներ առաջացնել շուկայում, հատկապես այն կառուցապատողների մոտ, ովքեր վարկով են աշխատում.«Այդ մարդիկ վարկ են վերցրել իրենց շինարարության համար։ Այս դեպքում նրանք, եթե իջեցնեն գները, իրենց շահութաբերությունը կտրուկ նվազելու է։ Իսկ այն կառուցապատողները, ովքեր իրենց գումարով են սկսել շենքերի կառուցապատումը, նրանք  կարող են շուկայում մրցունակ լինել և 25 տոկոս իջեցնելը նրանց վրա բացասական ազդեցություն չի թողնի։

Վարկով կառուցապատողները քիչ չեն, նրանց կազմակերպությունների ֆինանսական հարցերն ու սննկացումը լուրջ խնդիրներ կարող են առաջացնել բանկային համակարգի և անշարժ գույքի շուկայի համար։ Ինչպես գիտեք, բանկային համակարգը ֆինանսավորում է ինչպես կազմակերպություններին, այնպես էլ այն անձանց, ովքեր ձեռք են բերում բնակարանները և այս դեպքում բանկային համակարգը կարող է լուրջ խնդիրների առաջ կանգնել։ Անշարժ գույքի շուկան, ուշ թե շուտ, պայթելու է։ Խնդիրն այն է, որ կառավարությունը, ԿԲ-ն հնարավորինս փորձեն մեղմել այդ պայթյունը։ Այդպիսի իրավիճակ եղել է 2008-09 թվականներին, երբ շինարարական ոլորտի կտրուկ անկում ունեցանք։ ՀՀ տնտեսության պարագայում առաջին անգամ չէ, ուղղակի պետք է փորձել նախապատրաստվել այդ ամենին։

Կարծես թե կառավարությունը, ԱԺ-ն այդպիսի նախանշաններ ցույց են տալիս։ Հիմա ԱԺ-ում քննարկվում է վարկային միջոցների սառեցման օրենքի նախագիծը, դա, այսպես ասած, լավ օրից չէ։ Նրանք տեսնում են, որ  կան այնպիսի կազմակերպություններ, որ կարող են չավարտել իրենց շինարարությունը։ Օրինակ, կազմակերպություններ կան, որ իրենց բնակարանները վաճառել են 3-4 տարի առաջ՝ տարբեր պետական ծրագրերով և հիմա փաստի առաջ են կանգնած․ շինանյութի գները թանկացել են և հիմա չեն կարողանում իրենց ծախսը հանել, քանի որ քառակուսին վաճառել են 700 դոլարով, իսկ այդ գումարով չեն կարող ավարտել շինարարությունը»։